El modelo multifamily, que desarrolla edificios completos para vivienda en arriendo y bajo una operación profesional, ya llegó a Antioquia con LiveSpace+ Ciudad del Río, proyecto desarrollado conjuntamente por Parque Arauco y HASTA Capital. El edificio cuenta con 319 apartamentos y representa una inversión cercana a $120.000 millones, en una apuesta de largo plazo por un segmento que busca responder a los cambios en la forma de habitar las ciudades.
¿Qué es el multifamily y por qué crece?
La diferencia frente al arriendo tradicional está en que el edificio se concibe desde el comienzo para ser rentado y no vendido. Sebastián Muñoz, director general de Suramérica de HASTA Capital, explica que la compañía desarrolla y construye el proyecto, conserva la propiedad y la entrega a una operación institucional especializada. Por ello, no se trata de vender apartamentos ni de vivienda de renta corta para turistas, sino de mantener un activo completo destinado a arrendatarios que buscan una solución residencial de largo plazo.
La apuesta encuentra respaldo en el comportamiento del mercado. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del DANE, 40,8% de los hogares colombianos vive en arriendo o subarriendo, frente a 38,1% que habita una vivienda propia totalmente o parcialmente pagada. Además, los hogares unipersonales representaron 20,2% del total nacional en 2025, frente a 17% en 2019. En Medellín, un estudio de la Universidad Javeriana citado en el documento muestra que los hogares que viven en arriendo pasaron de 36% en 2015 a 45% en 2024.
Una vivienda que busca crear comunidad
Ese cambio también modifica la propuesta inmobiliaria. En Ciudad del Río, el apartamento es solo una parte del producto: el edificio incorpora coworking, gimnasio, espacios para yoga, piscina, terraza, BBQ, social kitchen, pet park, zonas verdes y espacios sociales. Además, las unidades van desde estudios hasta apartamentos de dos habitaciones y cuentan con línea blanca.
La operación también marca una diferencia frente al arriendo tradicional. Muñoz explica que funciona de manera similar a una operación hotelera: el property manager es la persona o equipo encargado de administrar directamente el edificio y velar por su funcionamiento y la atención de los residentes, mientras que el facility management comprende la gestión de los servicios, espacios y actividades necesarias para que el inmueble opere adecuadamente.
A esto se suma la comercialización de los apartamentos y la generación de comunidad. Sin embargo, el objetivo no es ofrecer alojamiento turístico, sino una experiencia residencial permanente. “Las personas hoy buscan no solamente habitar, sino también pertenecer”, señala Muñoz, al destacar la comunidad como uno de los principales valores agregados del modelo.
Parque Arauco apuesta por el mercado colombiano
Para Parque Arauco, la llegada a Medellín, de este modelo de vivir, forma parte de una estrategia de crecimiento en el segmento. Andrés Felipe Gaitán, subgerente de Multifamily para Colombia, asegura que la compañía ve oportunidades en ciudades como Bogotá y Medellín. “El mercado multifamily tiene una gran apuesta por parte de la compañía y esperamos estar creciendo en el mercado colombiano”, afirmó.
La inversión de $120.000 millones refleja esa apuesta. Gaitán la calificó como una inversión de largo plazo y sostuvo que el proyecto busca generar valor tanto para los residentes como para la comunidad. El activo, además, se encuentra en Ciudad del Río, una zona conectada con comercio, gastronomía, servicios empresariales, salud y transporte, y próxima a las estaciones Industriales y Poblado del Metro.
Rentabilidad y metas de ocupación
El atractivo también está en las métricas financieras. Muñoz explica que HASTA Capital mide el negocio con dos indicadores. El primero es la TIR (tasa interna de retorno), una medida que permite estimar la rentabilidad anual de una inversión durante todo el periodo del proyecto, teniendo en cuenta los flujos de dinero que genera y su posterior venta. En este caso, la compañía busca una TIR cercana a 20% efectivo anual una vez el activo se estabiliza y posteriormente se vende.
El segundo indicador es el yield on cost, que muestra cuánto rendimiento anual genera el inmueble en relación con el costo que tuvo desarrollarlo. HASTA Capital espera que este indicador esté alrededor de 10% anual. Como referencia, Muñoz señala que una persona que invierte individualmente en un apartamento obtiene aproximadamente entre 5% y 6% anual. Según la compañía, la diferencia se explica por las eficiencias operativas y financieras que permite diseñar el inmueble desde el comienzo para funcionar como un activo de renta institucional.
El camino hacia esa rentabilidad, sin embargo, requiere tiempo. Para LiveSpace+ Ciudad del Río, la expectativa es alcanzar alrededor de 60% de ocupación durante el primer año, mientras que Gaitán estima que la estabilización del activo tomará entre uno y dos años. A partir de entonces, la estrategia es operar el inmueble y capturar su valor en el largo plazo.